通過出售部分酒店和文旅項(xiàng)目，通過“去地產(chǎn)化”大幅降低萬達(dá)的負(fù)債率，從某種程度上也會(huì)更符合證監(jiān)會(huì)對(duì)其上市的要求。以商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的身份上市，則比以傳統(tǒng)房地產(chǎn)為主業(yè)上市，更加容易通過審核關(guān)。

不同于樂視賈躍亭的出局，萬達(dá)拋售地產(chǎn)，事先毫無任何征兆。

在三個(gè)月前，王健林還信誓旦旦對(duì)外表示，萬達(dá)在中國的發(fā)展，肯定是重頭戲，因?yàn)閵蕵贰⒙糜?、體育市場才剛剛開始。早在2017年年初，王健林還在萬達(dá)工作報(bào)告中，明確指出要加大旅游投資，計(jì)劃到2025年全球開業(yè)25個(gè)萬達(dá)城，其中海外開業(yè)5個(gè)萬達(dá)城。前幾個(gè)月，王健林還曾一度宣稱，文旅項(xiàng)目要“超越迪尼斯”，而萬達(dá)的確對(duì)文旅投入了大量資源。

然而，讓人驚愕不已的是，僅僅幾個(gè)月過后，王健林卻來了大逆轉(zhuǎn)，開始了地產(chǎn)大拋售。

地產(chǎn)大撤退

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2017年7月19日，萬達(dá)、融創(chuàng)和富力地產(chǎn)的戰(zhàn)略合作簽約儀式在北京舉行。據(jù)對(duì)外公布的三方合作協(xié)議顯示，萬達(dá)商業(yè)將北京萬達(dá)嘉華等77個(gè)酒店，以199.06億元的價(jià)格，轉(zhuǎn)讓給富力地產(chǎn)。同時(shí)，萬達(dá)將西雙版納萬達(dá)文旅項(xiàng)目、南昌萬達(dá)文旅項(xiàng)目等13個(gè)文旅項(xiàng)目91%股權(quán)，以438.44億元的價(jià)格，轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)，兩項(xiàng)交易總金額637.5億元。

對(duì)酒店業(yè)大佬富力來說，自然是這次大交易的贏家，199億元=77家酒店。要知道，萬達(dá)擬轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)的76家酒店作價(jià)335.9526億元。這一次，拿到77家酒店，富力只花了199.06億元，降價(jià)40.75%，相當(dāng)于打了個(gè)六折。

據(jù)萬達(dá)對(duì)外公開的資料顯示，其主營業(yè)務(wù)主要有商業(yè)物業(yè)、影視、文旅和酒店項(xiàng)目四塊。此外，還有金融、網(wǎng)絡(luò)等，但并非主業(yè)。由此可以看出本輪出售，可以說是王健林賣掉了國內(nèi)資產(chǎn)四大板塊中的兩個(gè)，這是一次真正的主業(yè)出售。這次“清倉大甩賣”，可讓王健林收回近680億元現(xiàn)金。“放眼全球，這樣低價(jià)的收購機(jī)會(huì)百年難遇。”王健林對(duì)外表示。

然而在中國，對(duì)王健林這種“檔次”的富豪來說，利潤似乎并沒有那么重要，“盤子”有多大才要緊。很多時(shí)候，資產(chǎn)規(guī)模代表著在中國社會(huì)一種隱性的權(quán)力和影響力。在萬達(dá)快速“瘦身”的背后，到底有什么樣的關(guān)鍵因素呢？

輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型

事實(shí)上，首富王健林掌舵的萬達(dá)帝國，近幾年其資金問題一直是個(gè)謎。當(dāng)前萬達(dá)的資產(chǎn)負(fù)債情況是什么樣呢？

在2016年9月27日，從港交所退市后，萬達(dá)融資主要僅剩下公開發(fā)債和銀行貸款兩大渠道了。據(jù)萬達(dá)公開信息顯示，2015年，萬達(dá)在銀行間市場共發(fā)行2期中期票據(jù)，金額為150億元，在上交所發(fā)行2期15公司債，金額為100億元；2016年，萬達(dá)在銀行間市場共發(fā)行4期中期票據(jù)，金額240億元，在上交所發(fā)行6期16公司債，金額250億元；2017年在銀行間市場發(fā)行3期中期票據(jù)，金額130億元。

據(jù)王健林透露，本次轉(zhuǎn)讓后，萬達(dá)商業(yè)的貸款加債券總計(jì)接近2000億元。萬達(dá)商業(yè)的賬面現(xiàn)金1000億元（不含13個(gè)文旅項(xiàng)目賬面現(xiàn)金300億元），加上本次轉(zhuǎn)讓收回現(xiàn)金680億元（含回收往來款），現(xiàn)金共計(jì)約1700億元。截至2017年一季度末，萬達(dá)商業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率為70.61%，而去年年末為70.26%，略有上升。

另據(jù)萬達(dá)對(duì)外公開的資料顯示，此前統(tǒng)計(jì)截至2016年年末，其金融機(jī)構(gòu)借款待還金額為499億元。截至2016年底，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)貨幣資金為1002億元，總資產(chǎn)為7511億元，負(fù)債合計(jì)為5278億元。“雖然萬達(dá)地產(chǎn)的資產(chǎn)凈值高達(dá)上千億元，但可能其中很多已經(jīng)被抵押出去，一旦還款失敗，銀行等金融機(jī)構(gòu)就會(huì)沒收。所以，萬達(dá)地產(chǎn)里面的資產(chǎn)有很多都是‘虛’的?！币粯I(yè)內(nèi)人士對(duì)外表示。

如果單以看資產(chǎn)負(fù)債率，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)并不算高，截至2017年一季度，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率為70.61%。不過，其有息負(fù)債確實(shí)在不斷攀升?！叭f達(dá)出售酒店和文旅項(xiàng)目是積極甩包袱、做品牌的導(dǎo)向。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)外表示。

其實(shí)，王健林曾多次表示不想做地產(chǎn)的想法，想徹底扔掉開發(fā)商的帽子。隨著地價(jià)上行，利潤空間迅速縮窄，業(yè)務(wù)模式面臨較大挑戰(zhàn)，倒逼萬達(dá)向輕資產(chǎn)模式進(jìn)行轉(zhuǎn)型。

早在2014年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)就開始推行輕資產(chǎn)模式，即拿別人的錢，別人的地，來蓋萬達(dá)廣場，萬達(dá)負(fù)責(zé)它的招商，規(guī)劃，運(yùn)營和經(jīng)營，租金一起來分成。事實(shí)上，這是一個(gè)旱澇保收的收益模式。

在王健林輕資產(chǎn)視野里，全力發(fā)展創(chuàng)新型、輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，比如影視、體育、旅游、兒童娛樂、大健康、網(wǎng)絡(luò)、金融等，將是萬達(dá)轉(zhuǎn)型的方向。事實(shí)上，所有這些業(yè)務(wù)板塊，都運(yùn)營的比較好，除了網(wǎng)絡(luò)明年能實(shí)現(xiàn)整體盈利外，其他板塊都已經(jīng)開始盈利。

到了2016年，萬達(dá)商業(yè)加速了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，一下子就砍掉了600億元的地產(chǎn)重資產(chǎn)。雖然表面上收入減少了，但租金卻增加了。2017年上半年，萬達(dá)廣場完成的26個(gè)項(xiàng)目都是輕資產(chǎn)，平均每年要完成40～50個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，這些輕資產(chǎn)的租金分成就基本上構(gòu)成了收入，而收入幾乎都相當(dāng)于凈利潤，所以萬達(dá)商業(yè)的高速增長，未來是可以期望的。

幾年前，萬達(dá)的房地產(chǎn)業(yè)曾躋身全國前三名。但是目前發(fā)展態(tài)勢(shì)出現(xiàn)了徹底逆轉(zhuǎn)。據(jù)萬達(dá)2017年7月6日發(fā)布的2017年半年報(bào)顯示，萬達(dá)568.3億元，僅占集團(tuán)總收入的42.1%，傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)似乎已經(jīng)失去活力。

如今，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)與競爭對(duì)手的大舉擴(kuò)張相比，顯得相形見絀。2017年上半年，萬科的合同銷售額為2770億元，同比增長45.9%。恒大集團(tuán)上半年的簽約銷售額飆升72%，高達(dá)2440億元。

事實(shí)表明，王健林的萬達(dá)在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型速度明顯加快，且已經(jīng)取得了成效。關(guān)于這次項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，王健林第一時(shí)間對(duì)外界表示：“轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目能大幅降低萬達(dá)商業(yè)的負(fù)債，并進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化運(yùn)營。這次回收資金全部用于還貸，萬達(dá)商業(yè)計(jì)劃今年內(nèi)，清償絕大部分銀行貸款?！?/SPAN>

事實(shí)上，在631.7億元賣掉13個(gè)萬達(dá)文旅城以及76個(gè)萬達(dá)酒店項(xiàng)目后，萬達(dá)幾乎將其在國內(nèi)能夠產(chǎn)生負(fù)債的“重”資產(chǎn)項(xiàng)目出清，成了名副其實(shí)的商業(yè)服務(wù)管理運(yùn)營商。

若從王健林提出的去地產(chǎn)化和向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略方向看，這一次幾乎出清能產(chǎn)生高負(fù)債的重資產(chǎn)項(xiàng)目，并沒有特別之處。對(duì)于萬達(dá)來講，這是在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的路上又邁出了扎實(shí)的一步。

除了萬達(dá)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型外，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)飆升到高位，讓萬達(dá)順利躲過地產(chǎn)危機(jī)，繼續(xù)締造自己商業(yè)帝國。

逃離地產(chǎn)陷阱

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經(jīng)過數(shù)十年的高速增長后，地產(chǎn)走下坡路，似乎已經(jīng)成了業(yè)界的共識(shí)。

若聯(lián)系之前李嘉誠、潘石屹、許家印等巨頭紛紛拋售地產(chǎn)，最起碼表明他們不再看好房地產(chǎn)的未來，同時(shí)，也預(yù)示著一個(gè)明確的信號(hào)：房地產(chǎn)市場很快要“變天”了。從這一點(diǎn)來看，今天王健林快速出清旗下地產(chǎn)，就不會(huì)感覺意外了。

事實(shí)上，搶先快速拋售地產(chǎn)的是李嘉誠。早在2013年8月，李嘉誠就接二連三地甩賣地產(chǎn)項(xiàng)目，200億元出售上海陸家嘴世紀(jì)匯廣場，357億港元賣掉香港中環(huán)中心……眾所周知，李嘉誠超強(qiáng)的商業(yè)嗅覺是出了名的，并早已被驗(yàn)證過的。當(dāng)一個(gè)行業(yè)冬天，即將到來時(shí)，他總是在危機(jī)發(fā)生前提早出手，使自己成功度過行業(yè)周期帶來的劫難。

繼李嘉誠之后，潘石屹是第二個(gè)拋售地產(chǎn)的巨頭。前一段時(shí)間，潘石屹先是將SOHO中國的上海虹口SOHO以35億元的價(jià)格賣出去，沒過幾天，又宣布將出售北京光華路SOHO和凌空SOHO兩個(gè)大項(xiàng)目。值得關(guān)注的是北京光華路SOHO是SOHO中國的核心物業(yè)，原本并沒打算出售。“只有上海外灘SOHO和望京SOHO，是永遠(yuǎn)不能夠銷售的”。潘石屹對(duì)外表示。

除了李嘉誠、潘石屹外，許家印也在迅速跟進(jìn)。2017年6月9日，中國恒大發(fā)布公告稱，公司以292億元將手中持有萬科A的15.53億股股份（持股比例為14.07%），轉(zhuǎn)讓給深圳市地鐵集團(tuán)。至此，恒大地產(chǎn)已經(jīng)徹底從萬科股權(quán)中退出。

雖然王健林去地產(chǎn)化走得比較早，但是最近這一次卻是最堅(jiān)決，效率最高的。事實(shí)上，王健林對(duì)地產(chǎn)未來的憂慮越來越深。“目前中國的房地產(chǎn)已經(jīng)是人類歷史上最大的泡沫，而且已經(jīng)失控?！蓖踅×謱?duì)記者表示。

當(dāng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)到了刻不容緩時(shí)，一定是房地產(chǎn)占國民經(jīng)濟(jì)比重越來越小的時(shí)候。眼下，當(dāng)政府調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的決心越來越強(qiáng)大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力到了可以擺脫固定資產(chǎn)投資為主要驅(qū)動(dòng)力的時(shí)候，就是房地產(chǎn)變天的時(shí)候到了。

事實(shí)上，監(jiān)管單位對(duì)地產(chǎn)融資的要求也提高了，而且對(duì)購買地產(chǎn)的人貸款也限制了，對(duì)交易量也進(jìn)行了限制，可以說地產(chǎn)這行業(yè)的資金被大大削減了。對(duì)此，王健林的萬達(dá)，早已是心知肚明。面對(duì)管理層對(duì)萬達(dá)系資金外流監(jiān)管的加碼，王健林成功拋售地產(chǎn)，獲得637億元現(xiàn)金流，暫時(shí)可以松口氣了。

與此同時(shí)，更宏觀的背景是中國正決心要避免新一輪房地產(chǎn)泡沫。房價(jià)和成交量的增長似乎已達(dá)峰值。雖然房地產(chǎn)依然是支柱產(chǎn)業(yè)，但在“房子是用來住的”這一點(diǎn)明確之后，降杠桿的大政策必然會(huì)波及到開發(fā)商。

目前，中國房地產(chǎn)開發(fā)商通過房屋銷售回籠現(xiàn)金的能力正越來越差。房地產(chǎn)行業(yè)的貸款越來越難。有關(guān)報(bào)道稱：中國地產(chǎn)商2017年的日子不好過，償債金額創(chuàng)紀(jì)錄高點(diǎn)，2017年有173億美元的債券到期，2018年有279億美元的債券到期。

若沒有了金融彈藥的支持，現(xiàn)在挖坑囤地，在很大程度上會(huì)埋了自己。負(fù)債越多越好、買的資產(chǎn)越多越好的思維，正需要新的思維所代替。更讓人憂慮的是，尤其是房價(jià)較高的一線城市，很多房屋的銷售并未登記在冊(cè)。這就導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開發(fā)商無法迅速從銀行拿到房屋建設(shè)和銷售的首付款。雖然王健林的資產(chǎn)從電影院到連鎖酒店廣泛涉獵，但他應(yīng)該不會(huì)想要躋身催款大軍。

從這一點(diǎn)來看，王健林拋售地產(chǎn)，可以躲過未來可能發(fā)生的地產(chǎn)危機(jī)，也是一種明智之舉。

備戰(zhàn)A股

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這次王健林的地產(chǎn)拋售行為，也讓人不由得想起萬達(dá)商業(yè)上市的坎坷路。

早在2008年，萬達(dá)就開始發(fā)力A股IPO，但隨之而來的樓市調(diào)控，徹底打亂了萬達(dá)上市的陣腳，房企融資渠道全面收緊。

目前，萬達(dá)的確進(jìn)入了A股的排隊(duì)名單。據(jù)證監(jiān)會(huì)對(duì)外公布的資料顯示：目前萬達(dá)在上交所IPO排隊(duì)企業(yè)為第65位，但萬達(dá)仍被認(rèn)定為房地產(chǎn)業(yè)，而地產(chǎn)類并不是監(jiān)管鼓勵(lì)的上市對(duì)象。在王健林看來，賣掉文旅和酒店項(xiàng)目主要是剝離“地產(chǎn)屬性”，掃清上市障礙?！叭f達(dá)回A股中最大不確定性在于“定性”，萬達(dá)商業(yè)不希望被劃入房地產(chǎn)板塊?！比f達(dá)內(nèi)部人士對(duì)外透露。

自2017年3月以來，房地產(chǎn)調(diào)控層層加碼，限購、限貸步步收緊，對(duì)房地產(chǎn)上市融資恐怕也難以在調(diào)控期間放開。